廣州物業(yè)費(fèi)新規(guī)將于2024年1月1日起實(shí)施 大家關(guān)心的熱點(diǎn)問答來了物業(yè)費(fèi)超2.8元/平方米違規(guī)嗎　　廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市市場監(jiān)管局發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)等有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）將于2024年1月1日實(shí)施。針對(duì)市民關(guān)心的熱點(diǎn)問題，12月28日，廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)再次發(fā)布權(quán)威解讀?！　「鶕?jù)《通知》，業(yè)主大會(huì)成立之前的普通住宅（不含別墅）及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)（下稱“前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)”）實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，別墅、非住宅、業(yè)主大會(huì)成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。　　其中，普通住宅前期物業(yè)服務(wù)根據(jù)現(xiàn)有社會(huì)平均水平，從高到低劃分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)和五級(jí)?？偨ㄖ娣e五萬平方米以上，一級(jí)服務(wù)收費(fèi)不超過2.8元/平方米，總建筑面積五萬平方米以內(nèi)的（含），一級(jí)服務(wù)收費(fèi)不超過3.36元/平方米。確需超出一級(jí)的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)由有管理權(quán)限的價(jià)格主管部門核定。　　具體而言，有電梯的住宅，一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)服務(wù)收費(fèi)對(duì)應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為2.8元/平方米、2.32元/平方米、1.85元/平方米、1.38元/平方米、0.9元/平方米；無電梯的住宅，一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)、五級(jí)服務(wù)收費(fèi)對(duì)應(yīng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為1.9元/平方米、1.57元/平方米、1.25元/平方米、0.93元/平方米、0.6元/平方米?！　∑胀ㄗ≌涮鬃杂挟a(chǎn)權(quán)車位的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，根據(jù)配建的車位泊位數(shù)規(guī)模不同，1000以下（含）泊位的停車場最高不超過120元/月、1000以上泊位最高不超過80元/月，具體標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位與其公開招投標(biāo)或協(xié)議方式選聘的前期物業(yè)服務(wù)人依法確定?！　∑胀ㄗ≌桓妒褂弥?，業(yè)主或物業(yè)服務(wù)人需要對(duì)普通住宅配宅配套自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整的，應(yīng)當(dāng)由業(yè)主共同決定，按照《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第二十二條、第七十一條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。　　《通知》規(guī)定的服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)哪些項(xiàng)目適用？　　答：根據(jù)《通知》第二十九條第二款，2024年1月1日起，新建的普通住宅建設(shè)單位尚未選聘物業(yè)服務(wù)人的，其普通住宅物業(yè)服務(wù)等級(jí)和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按新規(guī)執(zhí)行。既有的和新建的普通住宅配套的自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按新規(guī)執(zhí)行。　　價(jià)格主管部門有權(quán)給物業(yè)服務(wù)分級(jí)定價(jià)嗎？民法典明確物業(yè)費(fèi)由業(yè)主共同決定，《通知》是否違反民法典？　　答：（一）根據(jù)價(jià)格法、《廣東省定價(jià)目錄（2022年版）》有關(guān)規(guī)定，經(jīng)省政府授權(quán)，我市依法對(duì)普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)，并由我市按收費(fèi)與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則確定我市普通住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)?！　。ǘ┓智迩捌谖飿I(yè)服務(wù)與物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的物業(yè)服務(wù)，是特殊形式的物業(yè)服務(wù)。前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在房屋出售前已由建設(shè)單位與其選聘的物業(yè)服務(wù)人確認(rèn)，此時(shí)業(yè)主并未產(chǎn)生。為保障全體業(yè)主權(quán)益，在業(yè)主共同決定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)前，普通住宅的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)經(jīng)業(yè)主共同決定的，政府指導(dǎo)價(jià)對(duì)該項(xiàng)目失效?！　　锻ㄖ分械奈飿I(yè)等級(jí)是否要滿足所有條件才可以評(píng)定相應(yīng)服務(wù)等級(jí)？如果出現(xiàn)物業(yè)服務(wù)質(zhì)量問題，誰來負(fù)責(zé)、監(jiān)管、認(rèn)定？　　答：《通知》中的普通住宅前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)無需評(píng)定。前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)是建設(shè)單位在選聘物業(yè)服務(wù)人前，根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)和需求，對(duì)前期物業(yè)服務(wù)菜單式選擇。建設(shè)單位與選聘的前期物業(yè)服務(wù)人，經(jīng)公開招投標(biāo)等方式，約定的具體服務(wù)不得少于（低于）所選等級(jí)的服務(wù)內(nèi)容?！　≡谖飿I(yè)服務(wù)質(zhì)量監(jiān)管方面，《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》第八條提出，物業(yè)服務(wù)行業(yè)協(xié)會(huì)在房屋行政主管部門的指導(dǎo)和監(jiān)督下，對(duì)物業(yè)服務(wù)人及其從業(yè)人員的服務(wù)質(zhì)量和行為進(jìn)行監(jiān)督?！　∪舻谝淮螛I(yè)主大會(huì)召開后，未對(duì)物業(yè)服務(wù)費(fèi)作出決議，經(jīng)有價(jià)格管理權(quán)限的價(jià)格主管部門做出維持或降低的決定，是否會(huì)失效？　　答：第一次業(yè)主大會(huì)召開后，無論是否就本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)作出決議，政府指導(dǎo)價(jià)或核定的最高限價(jià)都對(duì)該項(xiàng)目失效，由業(yè)主大會(huì)自主確定是否繼續(xù)參照?qǐng)?zhí)行。需要注意的是，業(yè)主大會(huì)召開不是物業(yè)服務(wù)收費(fèi)調(diào)整的必要條件。根據(jù)民法典、《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》，經(jīng)業(yè)主共同決定的，也可以調(diào)整物業(yè)服務(wù)收費(fèi)?！　≡瓨I(yè)委會(huì)已到期，但未成立新業(yè)委會(huì)的，小區(qū)物業(yè)服務(wù)費(fèi)是否執(zhí)行政府指導(dǎo)價(jià)？　　答：根據(jù)《廣東省定價(jià)目錄（2022年版）》，業(yè)主大會(huì)成立之后的普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。第一屆業(yè)委會(huì)成立后，該普通住宅及配套自有產(chǎn)權(quán)車位（車庫）物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)?！　‖F(xiàn)有普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)超過2.8元/平方米的，都違反政策嗎？　　答：不是?！　∫呀?jīng)成立業(yè)主大會(huì)的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價(jià)。已經(jīng)業(yè)主共同決定的普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，按業(yè)主共同決定的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。對(duì)于既未成立業(yè)主大會(huì)，也未經(jīng)業(yè)主共同決定的新建普通住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，建設(shè)單位在預(yù)售前提出申請(qǐng)并經(jīng)有管理權(quán)限價(jià)格主管部門核定的，也可以超出2.8元/平方米·月。普通住宅物業(yè)服務(wù)是否經(jīng)有管理權(quán)限價(jià)格主管部門核定，可向所在區(qū)發(fā)展改革部門咨詢?！　楸Ｕ现闄?quán)，房屋買受人在新建住宅銷售場所可以要求建設(shè)單位提供前期物業(yè)服務(wù)等級(jí)、項(xiàng)目、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等信息，建設(shè)單位應(yīng)予提供相關(guān)資料?！　∫粋€(gè)小區(qū)有一期、二期、三期，住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)是否都一樣？項(xiàng)目分開施工、驗(yàn)收，車位物業(yè)服務(wù)費(fèi)是以單獨(dú)的規(guī)劃車位數(shù)量予以確定，還是以一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域范圍內(nèi)的規(guī)劃車位數(shù)量累計(jì)？一部分項(xiàng)目車位泊位數(shù)超過1000個(gè)，一部分沒有超過1000個(gè)的，出現(xiàn)一部分收費(fèi)高，一部分收費(fèi)低怎么辦？　　答：分期開發(fā)的同一小區(qū)，其住宅前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)有可能不一樣。在未經(jīng)業(yè)主共同決定之前，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)按建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)人依法簽訂的前期物業(yè)服務(wù)合同執(zhí)行。　　根據(jù)《通知》，住宅配建車位泊位數(shù)的確認(rèn)，原則上以規(guī)自部門規(guī)劃驗(yàn)收（規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗(yàn)收合格證）的車位泊位數(shù)為準(zhǔn)。分開驗(yàn)收的，按分開驗(yàn)收的規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗(yàn)收合格證的車位泊位數(shù)?！　　锻ㄖ访鞔_了自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的最高限價(jià)，物業(yè)服務(wù)人可根據(jù)是否連片經(jīng)營等實(shí)際情況在最高限價(jià)的范圍內(nèi)依法依規(guī)確定具體標(biāo)準(zhǔn)。業(yè)主也可以通過共同決定的方式，與物業(yè)服務(wù)人確定收費(fèi)?！　∽≌浣ㄜ囄徊次粩?shù)以規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗(yàn)收合格證、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》為依據(jù)，這些文件如何獲取？　　答：根據(jù)《廣州市物業(yè)管理?xiàng)l例》等規(guī)定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)承接查驗(yàn)的物業(yè)，應(yīng)當(dāng)通過規(guī)劃條件核實(shí)、取得建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格證明文件。根據(jù)承接查驗(yàn)的要求，建設(shè)項(xiàng)目的規(guī)劃核實(shí)意見書等，由承接的物業(yè)服務(wù)人現(xiàn)場進(jìn)行確認(rèn)并予以存檔。業(yè)主或者是車位使用人可以向物業(yè)服務(wù)人查詢規(guī)劃意見書或規(guī)劃驗(yàn)收合格證，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)主動(dòng)公開普通住宅配建車位泊位數(shù)?！　?duì)于同一棟大樓里，存在住宅、商用公寓、商鋪共用一個(gè)地下停車場的，如何定義其中是否為普通住宅配套的自有產(chǎn)權(quán)車位呢？　　答：根據(jù)《廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局關(guān)于印發(fā)廣州市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目車位和車庫租售管理辦法的通知》（穗建規(guī)字〔2019〕5號(hào)）第六條，建筑區(qū)劃內(nèi)存在住宅、商業(yè)、辦公等不同功能用途房屋的，建設(shè)單位應(yīng)在租售方案中明確標(biāo)示各功能用途的停車位的數(shù)量和具體位置。根據(jù)《廣州市停車場條例》的第二十條，建設(shè)單位租售商住一體建設(shè)項(xiàng)目配建停車位的，應(yīng)當(dāng)在租售方案中明確標(biāo)示配建住宅停車位的數(shù)量和具體位置?！　∈遣皇撬械奈飿I(yè)服務(wù)企業(yè)都要給業(yè)主免費(fèi)配6張門禁卡？　　答：不是。2024年1月1日起，新建的普通住宅依規(guī)劃配建或買賣合同約定的智能門禁系統(tǒng)，應(yīng)當(dāng)為買受人免費(fèi)配備6張門禁卡。此前已交付使用的普通住宅，免費(fèi)配備數(shù)量按原規(guī)定執(zhí)行。