2.8元成廣州街坊對物業(yè)費高低的參考標(biāo)準(zhǔn) “質(zhì)價相符”成業(yè)主關(guān)注重點物業(yè)費3元以下小區(qū)占七成　　將于明年1月1日正式執(zhí)行的最新版廣州普通住宅物管費指導(dǎo)價正式出爐。從政策內(nèi)容來看，新指導(dǎo)價政策最大的調(diào)整是降低了車位物管費，其他內(nèi)容則基本和以往文件相似。劃分為5個等級的物業(yè)服務(wù)費中，最高不超過2.8元/平方米·月，引起熱議?！　「鶕?jù)機構(gòu)的抽樣統(tǒng)計，目前廣州物管費價格在3元以下的小區(qū)占比達(dá)到了70%。業(yè)主們則對物管費的“質(zhì)價相符”問題更加關(guān)注，2.8元也成為市民們對于當(dāng)前物業(yè)服務(wù)收費高低“標(biāo)準(zhǔn)”的認(rèn)知輔助。業(yè)內(nèi)人士表示，業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)一直屬于相對模糊的地帶，廣州此番對此進(jìn)行了明確，比較有開創(chuàng)性。普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項目通過等級需要達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，與定價相掛鉤，更好地契合了“質(zhì)價相符”的原則。　　調(diào)查：廣州現(xiàn)行物業(yè)服務(wù)費平均2.74元/平方米·月　　日前，廣州市發(fā)展和改革委員會、廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州市市場監(jiān)管局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市住宅物業(yè)服務(wù)收費等有關(guān)問題的通知》（下稱《通知》）。根據(jù)《通知》，物業(yè)服務(wù)收費根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價，物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及收費與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，物業(yè)服務(wù)收費分5個等級，最高不超過2.8元/平方米?！　≡凇锻ㄖ分凶钍荜P(guān)注的一條，莫過于“對總建筑面積在五萬平方米以內(nèi)的普通住宅，其一級前期物業(yè)服務(wù)收費可在2.8元/平方米·月基準(zhǔn)價基礎(chǔ)上上浮幅度不超過20%的幅度內(nèi)依法確定具體收費。”雖然《通知》同時給出了普通住宅前期物業(yè)服務(wù)費超過2.8元/平方米·月的三種情形，但仍然使得2.8元成了市民們對于當(dāng)前物業(yè)服務(wù)收費高低的重要“標(biāo)準(zhǔn)”?！　∧敲?，廣州市當(dāng)前住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)收費水平如何呢？根據(jù)廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會與中指院此前聯(lián)合發(fā)布的《廣州市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展報告》，目前廣州市的物業(yè)服務(wù)均價為2.74元/平方米·月，高于中指院統(tǒng)計的二十城2.52元/平方米·月的平均水平，在四個一線城市之中排名第四。同時，記者還從中指院了解到，從該報告的樣本數(shù)據(jù)分布情況來看，價格在3元以下的小區(qū)占比達(dá)到了70%?！　∧愁^部物企集團相關(guān)負(fù)責(zé)人則告訴記者，其公司廣州區(qū)域近百個在管小區(qū)的物業(yè)服務(wù)費分布約2.38元~5元之間，主要依據(jù)不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)及當(dāng)時的市場價格體系而定。在其內(nèi)部體系中，超過4元已屬于高端物業(yè)。　　另一家頭部物業(yè)則表示，其廣州公司在管小區(qū)物業(yè)管理費2.8元及以上的項目占比超過60%（包含別墅項目）。由此可見，品牌物管小區(qū)因提供更多服務(wù)，在收費標(biāo)準(zhǔn)上相對更高?！　I(yè)主：物業(yè)費翻倍，服務(wù)卻無明顯變化　　“交物業(yè)費沒有意見，重點是要物有所值。”《通知》下發(fā)之后，黃埔某小區(qū)業(yè)主群內(nèi)引起了熱烈討論。業(yè)主鄧女士表示，她此前的物業(yè)位于海珠區(qū)，是一個有著約20年樓齡的中型社區(qū)，物業(yè)費為1.8元/平方米·月，自收樓開始便一直是這一價格。今年上半年，鄧女士將房產(chǎn)置換到了目前居住的小區(qū)。該小區(qū)大約于2014年交付，物業(yè)費為3.6元/平方米·月?！拔飿I(yè)服務(wù)費翻倍了，服務(wù)質(zhì)量卻沒有改進(jìn)?！编嚺扛嬖V記者，比之前略好一點，但覺得“質(zhì)價不符”?！　τ谶@一疑問，一位從事物業(yè)服務(wù)行業(yè)多年的業(yè)內(nèi)人士做出了解讀?！耙话銇碚f業(yè)主感覺最明顯的是基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)，也就是通常說的‘四保一服’（保安、保潔、保綠、保修、客服中心）?！痹摌I(yè)內(nèi)人士告訴記者，有些成本投入的提升效應(yīng)明顯，比如較高人員配比帶來的客服響應(yīng)速度提高，但也有些相對隱蔽，例如不同小區(qū)的園林、水系的面積與維護(hù)要求不同，所需要的資金投入相差極大。除此之外，該業(yè)內(nèi)人士還透露，由于人力、物料等成本的價格一直波動，但物業(yè)服務(wù)的收費價格即時調(diào)整的難度較大，因此也會給未來的價格留出一定的空間。“物業(yè)服務(wù)價格的制定一方面需要考慮綜合成本，另一方面需要考慮能順利將物業(yè)費收取上來?！鄙鲜鋈耸勘硎?，就基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)來說利潤空間并不高甚至微利，許多物企是通過開展其他場景的增值服務(wù)，例如美居、家政等來尋找增長點?！　∥锲螅撼瑯?biāo)批復(fù)已超5年項目會面臨成本監(jiān)審問題　　根據(jù)《通知》，新版廣州普通住宅物管費指導(dǎo)價明年1月1日正式執(zhí)行，那么新規(guī)會對新交付小區(qū)產(chǎn)生影響嗎？“我們是明年1月交付，物業(yè)管理費是15.63元/平方米·月（9.63元物業(yè)費+6元恒適系統(tǒng)運維費），由于是在新規(guī)前政府已經(jīng)批過的物業(yè)費，所以不受此次新規(guī)影響?！弊鳛閺V州目前物管費收取最高級小區(qū)的相關(guān)負(fù)責(zé)人對記者表示?！　∮形锲筘?fù)責(zé)人也對記者表示，目前物業(yè)管理費超過2.8元且未交付小區(qū)，不需重新向物價部門申報，原批復(fù)和已經(jīng)約定的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)可以繼續(xù)沿用。但是因為新規(guī)定有明確價格部門批復(fù)的試用期限是5年，所以批復(fù)時間已超過5年的項目，會面臨成本監(jiān)審的問題?！　≈猿霈F(xiàn)這樣的情況，是因為前期物業(yè)服務(wù)收費，是由建設(shè)單位在銷售首套房屋之前就確定下來的。在住宅銷售時，就已經(jīng)確定了前期物業(yè)服務(wù)等級、項目、內(nèi)容、收費標(biāo)準(zhǔn)等信息，在作出物業(yè)買賣決策前，在簽訂購買意向書、買賣合同前，都可在銷售現(xiàn)場查詢，了解到前期物業(yè)服務(wù)內(nèi)容和收費標(biāo)準(zhǔn)。　　這意味著在樓盤項目開始銷售之前，物業(yè)管理費就已經(jīng)確定下來，很多時候物管費的定價都不僅僅是出于成本的考慮，而是從營銷角度來考慮，以體現(xiàn)項目的價值和定位。不過，新規(guī)對這方面的約束也更加細(xì)化。從廣州市普通住宅超一級前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)申報材料清單的要求可以看到，物業(yè)需提供超出一級前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對照、物業(yè)服務(wù)成本測算資料等九項材料?！　∮^察：質(zhì)價匹配需要明晰標(biāo)準(zhǔn)　　近年來，超一級物業(yè)服務(wù)收費申請量、超價收費水平持續(xù)較大幅度增長。物企們紛紛表示因為提供了更好的更個性化的服務(wù)，而業(yè)主們更關(guān)注的是收費水平與物業(yè)服務(wù)水平之間的質(zhì)價匹配度?！　　拔椰F(xiàn)在的物業(yè)服務(wù)費是每月每平方米1.96元，對我來說，智能化服務(wù)什么的感覺都很虛，只有物業(yè)服務(wù)費才是實在的?！背Ｐ〗憔幼《嗄甑男^(qū)，物業(yè)服務(wù)費比較低廉，她也對此表示滿意。像她這樣對物業(yè)服務(wù)本身不敏感，對物業(yè)服務(wù)費卻較為敏感的業(yè)主不在少數(shù)，尤其是在年齡偏大的業(yè)主中更為普遍?！拔易〉氖菢翘輼?，電梯維護(hù)、小區(qū)園林綠化都不需要?！庇袠I(yè)主表示，對提高物業(yè)服務(wù)的質(zhì)量感受不明顯，但如果提高價格就不能接受了?！　Υ?，中指研究院物業(yè)事業(yè)部總經(jīng)理牛曉娟表示，事實上，業(yè)主大會成立之前的物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)一直屬于相對模糊的地帶，廣州市此番對此進(jìn)行了明確，比較有開創(chuàng)性。在政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)中，將物業(yè)費劃分為五個等級，不同等級的物業(yè)項目按照有/無電梯分別執(zhí)行不同的服務(wù)定價，并給出了各項服務(wù)的價格明細(xì)。而且普通住宅前期物業(yè)服務(wù)項目也對應(yīng)分為五個等級，從綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施維護(hù)、公共秩序服務(wù)、保潔服務(wù)、綠化服務(wù)五個層面，詳細(xì)制定了每個等級需要達(dá)到的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，并將物業(yè)服務(wù)的定價與服務(wù)等級相掛鉤，更好地契合了“質(zhì)價相符”的原則?！　】梢钥吹?，超一級前期物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對照表上涉及對綜合管理服務(wù)、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、公共秩序維護(hù)、保潔服務(wù)、綠化保養(yǎng)項目的近60條具體標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行比照，服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)更加細(xì)節(jié)甚至可量化，業(yè)主們就對收費標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)水準(zhǔn)有更清晰的認(rèn)知和評判標(biāo)準(zhǔn)。此后，收取了高昂物業(yè)服務(wù)費用，卻沒有提供相匹配的高質(zhì)量服務(wù)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)受的影響較大。有了可以對照的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，將促進(jìn)整個物業(yè)服務(wù)行業(yè)的有序競爭，優(yōu)勝劣汰?！　÷曇簟　∮嘘P(guān)部門：　　最高政府指導(dǎo)價不變，市場調(diào)節(jié)價需加強居民自治　　據(jù)了解，與此前廣州推動停車服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)市場化不同，由于住宅物業(yè)費影響的市民群眾更廣，目前仍在省的定價目錄內(nèi)，根據(jù)不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，分別實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。　　針對有市民反映的個別高端樓盤“物業(yè)費高”的問題，此次政策也有回應(yīng)，如明確加強政府制定價格后評估的做法，針對超一級前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)，在試行價格試行期滿后進(jìn)行成本監(jiān)審和評估，對確屬偏高的收費予以降低。29日，市發(fā)改委也再次就規(guī)范普通住宅前期物業(yè)服務(wù)履約標(biāo)準(zhǔn)、進(jìn)一步優(yōu)化超一級前期物業(yè)服務(wù)收費申請材料等有關(guān)問題發(fā)出通知?！　≡谑袌稣{(diào)節(jié)價部分，《通知》多次提及“業(yè)主共同決定”，其目的還是鼓勵居民加強自治，可通過供需雙方協(xié)商的方式確定?！锻ㄖ诽岬剑≌桓逗?，可以對前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)、配套自有產(chǎn)權(quán)車位前期物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整，按照市物管條例由業(yè)主共同決定即可。價格主管部門作出的超一級前期物業(yè)服務(wù)收費批復(fù)有效期屆滿前，經(jīng)業(yè)主共同決定物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)的，該批復(fù)自行失效。　　廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會：　　車位物管費下降，只占物管收入很小比例　　廣州市物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副秘書長陳昂鵬表示：“前期物業(yè)服務(wù)屬于政府指導(dǎo)價，廣州2010年就出臺了普通住宅物管費最高2.8元/平方米·月的指導(dǎo)價，此后每三年調(diào)整一次，但都維持不變。”　　陳昂鵬說：“一些業(yè)主以為物管費要降，其實一直以來物管費超過2.8元都是政策允許的。比如小區(qū)收取高于2.8元的物管費，對應(yīng)的也是高于2.8元的服務(wù)內(nèi)容。降了物管費，服務(wù)可能就減少了?！薄　￡惏葫i認(rèn)為，這次發(fā)文優(yōu)化了監(jiān)管范圍，比如超一級的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，要求在業(yè)主買房時就要進(jìn)行公示，也多了事后監(jiān)管。比如前期批了3.2元/平方米·月物管費的，在服務(wù)滿五年之后，發(fā)改委會聯(lián)合相關(guān)部門等一起檢查，確定是否都做到了超一級的服務(wù)，如果沒有做到的，也會研究是否降價。　　“這次通知最大的調(diào)整其實是降低了車位物管費?！标惏葫i表示。收費下降會不會導(dǎo)致服務(wù)水平下降？他認(rèn)為：“自有車位管理費只占物管公司收入很小的比例，基本不影響?！薄　＜遥骸　【用窦訌娮灾斡兄谕苿用裰鞣ㄖ平ㄔO(shè)進(jìn)程　　“在業(yè)主委員會成立前，市場主體還沒有成立的時候，政府要提供好服務(wù)。一旦業(yè)主委員會成立后，政府就將定價權(quán)交給市場，這實際上是用經(jīng)濟手段來倒逼居民自治，提升城市治理水平。這是新政策中的‘點睛之筆’。”法治廣東研究中心主任宋儒亮告訴記者，該舉措有助于推動民主法制建設(shè)的進(jìn)程，推進(jìn)社會治理?！　∷稳辶吝€建議政府管理部門要“搭好臺”，為業(yè)主委員會成立創(chuàng)造條件，同時也要維持好秩序，讓業(yè)主委員會更充分地行使權(quán)力。“只有這樣，才能讓業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人雙方進(jìn)行有效協(xié)商，提升居民自治能力?！?/div>