匯4條地鐵線 造5層地下空間番禺廣場周邊地區(qū)控制性詳細規(guī)劃在市規(guī)委會上審議通過番禺未來的新中心在哪？番禺廣場！26日，番禺廣場周邊地區(qū)控制性詳細規(guī)劃在市規(guī)委會上審議通過，這一匯聚了4條地鐵線的重要交通樞紐地區(qū)將加大開發(fā)強度，形成以交通樞紐、行政辦公、文化休閑、商業(yè)商務(wù)等功能為主導(dǎo)的番禺未來新中心。值得關(guān)注的是，該區(qū)域?qū)⒋蛟?層地下空間，包括7.5萬平方米的地下商業(yè)，并提供超過2000個地下停車位。新定位：番禺未來新中心營造中軸大公園番禺廣場地理位置優(yōu)越，位于番禺區(qū)南部、區(qū)政府周邊。番禺廣場站場站綜合體則是廣州新一輪地鐵線網(wǎng)的場站綜合體的重要示范點，是四線交匯的重要交通樞紐，4條地鐵線分別是：已經(jīng)建成的地鐵3號線，未來還將增加地鐵18號線、22號線、17號線。現(xiàn)狀番禺廣場北側(cè)為番禺區(qū)政府，周邊行政辦公、商業(yè)商務(wù)用地較集中，并形成南北向貫穿區(qū)府的空間軸線；南部以集中的居住用地為主。但也存在站點周邊用地低效的問題，沒有充分發(fā)揮軌道交通帶來的土地價值；此外，現(xiàn)狀住宅成為該區(qū)域的主要地標(biāo)，公共空間品質(zhì)不高，城市形象有待提升。按照國家、省、市相關(guān)政策，鼓勵在軌道交通場站為中心的800米半徑區(qū)域內(nèi)土地綜合開發(fā)利用，優(yōu)化城市布局。本次規(guī)劃范圍是軌道站點800米半徑，東至廣華南路，西至盛泰路，北至沙圩東平路，南至市橋水道，用地面積約170公頃。其中涉及控規(guī)調(diào)整地塊主要為軌道站800米半徑范圍內(nèi)具有優(yōu)化提升條件的潛力地塊，總面積約31.7公頃。本次涉及調(diào)整地塊中，中軸TOD交通核心區(qū)正配合地鐵建設(shè)圍蔽施工；土地儲備、石基房產(chǎn)地塊等2地塊未建，現(xiàn)狀為空地、苗圃地；永隆地塊用地已平整；沙圩一村等5地塊為已建，均為低效利用的舊工廠、舊商業(yè)用地，2～5層為主。新規(guī)劃對番禺廣場的定位是：番禺區(qū)公共服務(wù)中心及軌道交通樞紐，以交通樞紐、行政辦公、文化休閑、商業(yè)商務(wù)等功能為主導(dǎo)的番禺未來新中心。以TOD樞紐為核心整合周邊，聯(lián)動市橋河片區(qū)形成“一軸一核，三大片區(qū)”結(jié)構(gòu)?，F(xiàn)行控規(guī)商業(yè)商務(wù)辦公建設(shè)量約187萬平方米，本次規(guī)劃調(diào)整后商業(yè)商務(wù)辦公建設(shè)量約230萬平方米。同時將地面計容建設(shè)量轉(zhuǎn)移至地下，釋放更多優(yōu)質(zhì)地面公共活動空間。調(diào)整后，減少4.1萬平方米的地上建筑面積，地面為綠地開敞空間。高度控制方面，按照“營造高度識別性門戶地標(biāo)形象、嚴(yán)控中軸線的建筑高度，營造中軸‘大公園’”的原則，緊鄰軌道站點地標(biāo)高度為240～260米，周邊建筑高度為100～150米，核心區(qū)公共服務(wù)設(shè)施高度控制為6米。提強度：7大地塊建設(shè)量增加44.4萬平方米新規(guī)劃同時提出，提升站點周邊地塊開發(fā)強度。涉及規(guī)劃調(diào)整的7大地塊的總建筑面積由33.3萬平方米調(diào)整至77.7萬平方米，增加約44.4萬平方米。地塊開發(fā)強度由1.02～5.0調(diào)整至5.0～9.0。根據(jù)建設(shè)量優(yōu)化各地塊建筑密度和綠地率，建筑密度為35％～70％，綠地率為10％～20％。其中6個已有權(quán)屬的商業(yè)商務(wù)地塊容積率調(diào)整后，土地使用權(quán)人對地塊所享有的開發(fā)權(quán)益，以已簽訂并依法繳清土地出讓金的土地使用權(quán)出讓合同約定內(nèi)容為準(zhǔn)。番禺區(qū)政府提出，因落實城市設(shè)計方案和實現(xiàn)該片區(qū)的功能定位，需提高已出讓的三宗國有土地的規(guī)劃容積率，所增加的建設(shè)量可優(yōu)化用于公益性用途和周邊配套設(shè)施，地塊權(quán)屬單位也可通過補交出讓金的方式按調(diào)整后控規(guī)進行開發(fā)。屬于村集體權(quán)屬地塊，超出留用地權(quán)益部分，由區(qū)政府統(tǒng)籌作為番禺區(qū)產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套用房或人才公寓，以支持番禺區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，或作為本村舊村改造復(fù)建物業(yè)。四大策略提升番禺廣場及其周邊地區(qū)發(fā)展策略一：強化TOD公共交通無縫銜接、高效換乘整合軌道、公交、有軌電車，平均換乘距離100米，換乘時間2分鐘。地鐵站出入口100米附近密集設(shè)置18個交通設(shè)施，以交通核組織人行流線立體便捷換乘，形成公交、軌道、輕軌等交通一體化無縫換乘。并通過7個下沉廣場，整合3條交通動線，聯(lián)動5大交通設(shè)施高效便捷換乘。其中，3條交通動線包括地面層步行通道、負一層商業(yè)通道和站內(nèi)換乘動線；5大交通設(shè)施則包括地鐵站、公交首末站（4000平方米）、旅游及快線大巴站（400平方米）、小巴及公交車?？空尽⒊鲎廛嚰癒＋P?？空?。策略二：以TOD樞紐為核心帶動城市綜合提升激發(fā)舊城活力交通樞紐一體化設(shè)計，塑造高品質(zhì)的公共空間，提升番禺傳統(tǒng)中心的嶄新形象。其中包括，“廣場變公園”，一體化整合立體景觀空間，提升綠地率、綠化覆蓋率等，高品質(zhì)提升城市客廳；“道路”變“街道”，整合提升周邊公共空間網(wǎng)絡(luò)，引導(dǎo)底層架空、裙樓底商提升街道活力。站城協(xié)同，最大化提升TOD樞紐核心圈層土地價值。通過高強度混合開發(fā)，激發(fā)城市活力再提升。從相對單一的行政商務(wù)區(qū)轉(zhuǎn)變?yōu)閺?fù)合、活力的綜合型公共中心，容納市民城市生活及文化活動。策略三：塑造番禺嶄新城市客廳與門戶空間形象構(gòu)筑從平康公園至市橋水岸的中軸空間，塑造市橋城市客廳形象；同時強化中軸界面、一谷雙峰，打造富有層次感、節(jié)奏感的天際線。參照南站、萬博CBD、創(chuàng)新城等番禺其他重點地區(qū)，將片區(qū)制高點控制為260米。引入圖書館、文化設(shè)施及游憩設(shè)施，打造平康公園－區(qū)政府－中央公園－市橋水岸的2公里長活力多元的城市中軸。未來除了現(xiàn)有的工人文化館和區(qū)圖書館外，還將建設(shè)科技體驗中心、文化展覽館、科普活動館和游客服務(wù)中心等。策略四：營造集約、復(fù)合、人性化的高品質(zhì)地下空間地下空間形成整合公園、社區(qū)服務(wù)、文化設(shè)施、旅游服務(wù)、商業(yè)設(shè)施、交通換乘、公共停車等設(shè)施及功能的大型地下綜合體。TOD交通核心區(qū)地下空間共5層，其中負一、負二層為綜合開發(fā)。整個地下空間的總建設(shè)量約為20萬平方米，總計容面積為7.6萬平方米，包括7.5萬平方米商業(yè)和不小于1000平方米文化設(shè)施。不計容總建筑面積約為12.4萬平方米，包括公共性控制及其他不計容兩部分。負一、負二層將建地下步行共同通道：負一層南北向主通道聯(lián)系地鐵至圖書館地下空間；9條東西向地塊聯(lián)系通道。還有一個交通核下沉廣場，4個交通疏散井型下沉廣場，2個采光谷，可銜接地面、地下步行系統(tǒng)，成為地下空間的主要人流出入口。地下空間將提供超過2000個車位。