“首拆”到“首建”僅6個(gè)月 康鷺片區(qū)改造跑出“加速度”　　15日，廣州市召開(kāi)推進(jìn)城中村改造工作現(xiàn)場(chǎng)會(huì)，向各區(qū)下達(dá)任務(wù)書(shū)，錨定目標(biāo)任務(wù)，加力提速推進(jìn)改造不斷取得新的實(shí)質(zhì)性突破。地處市中心的康鷺片區(qū)改造，作為難度高、速度快、成效多的典型，成為會(huì)前調(diào)研的代表項(xiàng)目，向全市各區(qū)分享經(jīng)驗(yàn)做法?！　】碟樒瑓^(qū)人多樓密、物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值高、租賃關(guān)系復(fù)雜，集合了城中村各種棘手問(wèn)題，可謂改造的“難題本”。片區(qū)打造街坊議事廳，補(bǔ)償方案三次征求民意尋找“最大公約數(shù)”，并聯(lián)推進(jìn)多項(xiàng)工作，創(chuàng)新做法“三個(gè)提前”，僅6個(gè)月就實(shí)現(xiàn)了從“首拆”到“首建”的突破，整治提升效果明顯，其經(jīng)驗(yàn)得到住建部充分肯定?！　‰y題　　物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值高 租賃關(guān)系復(fù)雜　　康鷺片區(qū)位于全國(guó)最大紡織面輔料交易基地——中大紡織商圈內(nèi)。依托紡織產(chǎn)業(yè)鏈條資源，經(jīng)過(guò)三十多年的發(fā)展，片區(qū)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)值大幅上升，但隨之而來(lái)的是一系列的城中村弊病。首先是人口密集，片區(qū)人口密度高達(dá)11.96萬(wàn)人/平方公里。絕大多數(shù)的常住人口為外來(lái)人員，本土村民3100多人，僅有約三分之一在村內(nèi)居住，只占常住人口的零頭，人口比例對(duì)比懸殊?！　〗ㄖ芏雀呤强碟樒瑓^(qū)的典型特點(diǎn)，改造前毛容積率高達(dá)3.0，“握手樓”“一線天”隨處可見(jiàn)，住宅、工廠、倉(cāng)庫(kù)、商鋪、小餐館等各類(lèi)生產(chǎn)生活形態(tài)交織。由于人口密度高，哪怕在橫街窄巷開(kāi)一個(gè)小小店面，都能獲得可觀的收益。　　由于康鷺片區(qū)地處市中心區(qū)域，人多地少，且紡織業(yè)發(fā)達(dá)，導(dǎo)致地值高、租金高，普遍存在層層轉(zhuǎn)租賺差價(jià)、“頂手費(fèi)”的情況，最多可達(dá)“七手”轉(zhuǎn)租，房屋租賃關(guān)系復(fù)雜?！　》谴迕衽c村民利益訴求的差異，物業(yè)經(jīng)濟(jì)價(jià)值高，物業(yè)“清租”難，構(gòu)成了康鷺片區(qū)改造的難點(diǎn)?！翱碟樒瑓^(qū)是城中村的綜合縮影，城中村的各種問(wèn)題都在康鷺有所體現(xiàn)，而康鷺的問(wèn)題在其他村不一定有。因此，康鷺的改造將為其他城中村提供很好的經(jīng)驗(yàn)?！焙Ｖ閰^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)?！　〗忸}　　打造街坊議事廳 “飲杯茶唔啱傾到啱”　　2023年6月，海珠區(qū)成立康鷺片區(qū)綜合改造提升指揮部，將康鷺片區(qū)劃分為13個(gè)網(wǎng)格，由13位區(qū)領(lǐng)導(dǎo)掛任網(wǎng)格長(zhǎng)，并從全區(qū)抽調(diào)干部進(jìn)駐。同時(shí)，海珠區(qū)選派14名駐村“第一書(shū)記”進(jìn)入康鷺，創(chuàng)新獎(jiǎng)懲機(jī)制，激發(fā)村社干部主動(dòng)管、爭(zhēng)先上、積極干?！　】碟樒瑓^(qū)房屋產(chǎn)權(quán)類(lèi)別復(fù)雜，包括村民房屋、外地人房屋、小產(chǎn)權(quán)房、社員樓、集體物業(yè)、集體土地上的國(guó)有房屋、臨時(shí)構(gòu)筑物7大類(lèi)。如何在各方利益中尋求“最大公約數(shù)”，成為村社在改造過(guò)程中面臨的最大難題?！　榱顺浞致?tīng)取群眾關(guān)于改造工作的意見(jiàn)，片區(qū)13個(gè)網(wǎng)格全部設(shè)立了專班，由經(jīng)濟(jì)社社長(zhǎng)、網(wǎng)格長(zhǎng)擔(dān)任“雙班長(zhǎng)”，主動(dòng)對(duì)外公布辦公地點(diǎn)，讓群眾在“家門(mén)口的平臺(tái)”表達(dá)訴求，打造“康鷺街坊議事廳”。“用一句廣州話來(lái)說(shuō)就是，飲杯茶，唔啱傾到啱，唔掂講到掂（喝杯茶，有話好好說(shuō)，通過(guò)溝通尋找共識(shí)）。”海珠區(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)?！　♂槍?duì)片區(qū)的拆遷安置補(bǔ)償方案，鳳和經(jīng)濟(jì)聯(lián)社在今年2月到6月期間先后3次開(kāi)展意見(jiàn)征求工作，充分傾聽(tīng)村民及相關(guān)群體的聲音，并逐一梳理和分析研究，不斷完善方案，統(tǒng)籌考慮各方的需求和利益，確保舊改做成做穩(wěn)?！　》桨妇幹?、清拆、籌建并聯(lián)推動(dòng) 改造駛上“快車(chē)道”　　從去年12月31日啟動(dòng)房屋拆卸，到今年6月25日拿到施工許可證，僅6個(gè)月的時(shí)間，康鷺片區(qū)改造跑出了超大特大城市城中村改造的加速度。項(xiàng)目并聯(lián)式推進(jìn)方案編制、地塊清租拆卸、首建地塊開(kāi)工準(zhǔn)備等工作，通過(guò)“多線作戰(zhàn)”讓改造駛上“快車(chē)道”?！　♂槍?duì)方案編制工作，“康鷺街坊議事廳”幫助村社“一碗水端平”，分好改造的“蛋糕”，凝聚各方合力共同推進(jìn)。項(xiàng)目創(chuàng)新實(shí)施方案分兩期審批的做法，在公示拆補(bǔ)方案的同時(shí)，推進(jìn)第一期改造實(shí)施方案（不含拆補(bǔ)內(nèi)容）獲批通過(guò)并完成村民表決，同意率達(dá)92.27%。2024年6月，完善歷史用地手續(xù)（第一批）獲批復(fù)，兩個(gè)地塊項(xiàng)目的建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建筑工程施工許可證獲批?！　≡诘貕K清拆方面，項(xiàng)目專門(mén)成立動(dòng)遷專班，網(wǎng)格和村社干部以“情、利、法”兼顧為原則開(kāi)展清租。以情動(dòng)人，逐戶上門(mén)問(wèn)冷暖、話家常，耐心勸說(shuō)配合清租；以利導(dǎo)人，幫助租戶找場(chǎng)地、清存貨，有效保障租戶利益；以法服人，包干分片宣法規(guī)、講政策，及時(shí)依法解決合理訴求。僅用4個(gè)月，迅速完成兩個(gè)首建地塊49棟樓、全員379戶租戶的清租簽約，對(duì)8.32萬(wàn)平方米房屋全部完成拆卸；其余7個(gè)第一期改造地塊的清租率超9成。　　為了加快“首建”籌備工作，項(xiàng)目啟動(dòng)房屋拆卸后立即倒排開(kāi)工建設(shè)時(shí)間表，做到“三個(gè)提前”：提前完善用地手續(xù)，協(xié)調(diào)市相關(guān)部門(mén)進(jìn)行前期指導(dǎo)，有效壓縮手續(xù)辦理時(shí)間；提前編制首建地塊設(shè)計(jì)方案，向村社、合作企業(yè)提供臨時(shí)規(guī)劃條件，督促其快馬加鞭；提前組織完成復(fù)建房戶型設(shè)計(jì)等村民表決工作，大幅縮短了籌備開(kāi)工建設(shè)的時(shí)間?！　∨渲镁C合產(chǎn)業(yè)用地 產(chǎn)業(yè)載體和住宅同步建設(shè)　　康鷺片區(qū)的現(xiàn)狀環(huán)境和產(chǎn)業(yè)生態(tài)，導(dǎo)致片區(qū)內(nèi)基本都是小作坊，缺乏大企業(yè)。在改造中，需要充分統(tǒng)籌考慮中大紡織商圈產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，有效推動(dòng)商圈從傳統(tǒng)商品交易市場(chǎng)蛻變?yōu)閲?guó)際時(shí)尚中心?！　『Ｖ閰^(qū)首次在城中村改造中提出配置綜合產(chǎn)業(yè)用地，為優(yōu)質(zhì)企業(yè)就地升級(jí)提供了產(chǎn)業(yè)載體保障，預(yù)計(jì)改造后片區(qū)可提供144.83萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間。“在率先啟動(dòng)的兩個(gè)地塊，我們將建設(shè)商住樓，今后計(jì)劃一二樓用作產(chǎn)業(yè)，三樓以上是住宅，讓產(chǎn)業(yè)載體跟住宅一并建設(shè)，形成配套?！焙Ｖ閰^(qū)相關(guān)負(fù)責(zé)人說(shuō)?！　榇_保優(yōu)質(zhì)企業(yè)就地升級(jí)、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)活力有效延續(xù)，片區(qū)將以中大布市資源為根基，通過(guò)“保留部分關(guān)鍵生產(chǎn)環(huán)節(jié)、分類(lèi)施策重組企業(yè)結(jié)構(gòu)、打造數(shù)字供應(yīng)鏈平臺(tái)、品牌集聚設(shè)計(jì)孵化”四大策略，布局“都市智紡+城央科創(chuàng)+活力消費(fèi)”三大功能；于南泰路—疊景路沿線布局產(chǎn)業(yè)地塊，推動(dòng)形成高品質(zhì)、集聚化的產(chǎn)業(yè)走廊，引領(lǐng)活化中大紡織商圈，建成具有世界影響力的國(guó)際時(shí)尚消費(fèi)商圈?！　∥磥?lái)　　產(chǎn)業(yè)品質(zhì)更優(yōu) 農(nóng)村集體更富　　目前率先開(kāi)工的兩個(gè)復(fù)建地塊，將建成8.42萬(wàn)平方米、650套復(fù)建住宅，0.17萬(wàn)平方米公服設(shè)施，以及2.35萬(wàn)平方米產(chǎn)業(yè)空間。這兩個(gè)地塊預(yù)計(jì)2027年底完成建設(shè)，優(yōu)先保障首批村民回遷安置，把改造的階段性成果帶到群眾的眼前和腳下，為后續(xù)其余地塊的改造實(shí)施作出示范?！　】碟樒瑓^(qū)改造范圍規(guī)劃建設(shè)總量為377.98萬(wàn)平方米，劃分為59個(gè)單元地塊，按照“先復(fù)建后融資，先集體后私宅”的原則分為四期滾動(dòng)實(shí)施，拆除一片、建設(shè)一片，建成一片、騰挪一片，保障居民有效安置、產(chǎn)業(yè)合理延續(xù)提升。　　改造后的康鷺片區(qū)，將系統(tǒng)解決城中村環(huán)境、安全、產(chǎn)業(yè)、空間等問(wèn)題，讓人居環(huán)境更優(yōu)、公服設(shè)施更全、產(chǎn)業(yè)品質(zhì)更優(yōu)、農(nóng)村集體更富。未來(lái)，建筑密度將由59%大幅降低至22%，綠地面積增加至9.33萬(wàn)平方米，交通路網(wǎng)密度上升70%，徹底改變過(guò)去“握手樓”“一線天”隨處可見(jiàn)的情況?！　∑瑓^(qū)的公配設(shè)施水平將大幅提升，配置一批優(yōu)質(zhì)公共服務(wù)設(shè)施，補(bǔ)齊教育、醫(yī)療等短板。其中，包括完全中學(xué)1處、初中1處、小學(xué)4處等，教育設(shè)施面積將由9.9萬(wàn)平方米增加至15.66萬(wàn)平方米；包括社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心1處、社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站5處等，醫(yī)療設(shè)施面積將由750平方米增加至0.99萬(wàn)平方米。公服市政、道路交通、綠地用地占改造范圍總用地面積的55%，屆時(shí)片區(qū)公共服務(wù)水平、道路通行水平將實(shí)現(xiàn)躍升?！　⊥ㄟ^(guò)產(chǎn)業(yè)的培育升級(jí)，村集體經(jīng)濟(jì)體量和質(zhì)量將再上一個(gè)臺(tái)階，預(yù)計(jì)村集體物業(yè)固定資產(chǎn)將由70億元增加到約288億元，集體經(jīng)濟(jì)年收入將持續(xù)穩(wěn)步上升。