廣州市“三舊”改造實施辦法配套文件（征求意見稿）公開聽取民意市場主導舊改可由政府補位　　3月22日，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法配套文件（征求意見稿）》（簡稱《意見稿》）開始公開征求民意?！　　兑庖姼濉窂娬{了政府補位在舊村全面改造中的作用，市場主體主導的項目，在政府規(guī)定的期限內無法與所有原權利主體達成搬遷補償協(xié)議的，征得村集體和村民同意后，可申請將項目轉為由政府主導的方式推進。對于補償安置爭議問題，《意見稿》探索行政處理+行政訴訟的路子進行解決。以上條款有助于加大政府對城中村改造的推進力度，加快項目實施?！　≡谂f城改造領域，《意見稿》首次提出，可由所有權人直接出資，作為改造主體實施改造，也就是業(yè)主可以自掏腰包進行拆除重建，成為繼政府主導、引入開發(fā)商改造之后的第三種更新模式。在舊廠改造方面，國有土地上舊廠房改造為保障性租賃住房的，不用補繳土地價款。拆遷改造中的海珠區(qū)瀝滘村　　新增舊村改造類型：“混合改造”　　2023年7月，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法》公開征求民意，本次征求意見的是其配套文件，包括三份實施細則，分別針對舊村莊、舊廠房、舊城鎮(zhèn)改造?！兑庖姼濉分信f村莊改造實施細則的適用范圍，是指在前述辦法實施前已批復方案或者已引入合作企業(yè)的舊村莊改造項目，也包括其他經市人民政府確定的舊村莊改造項目，體現了“新人新辦法、舊人舊辦法”分別處理?！　Ρ?016年開始實施的《廣州市舊村莊更新實施辦法》（簡稱2016年《舊村辦法》），《意見稿》在全面改造、微改造兩大類的基礎上，增加了第三種類型——全面改造和微改造相結合的混合改造?！兑庖姼濉愤€提到，舊村莊改造涉及歷史城區(qū)、歷史文化街區(qū)、歷史文化名鎮(zhèn)、歷史文化名村、歷史風貌區(qū)、工業(yè)遺產、傳統(tǒng)村落保護的，保護范圍內不適用全面改造，原則上以現狀保留及微改造為主?！　‘斍?，廣州中心城區(qū)存在為數不少的城中村，如何確定改造類型和模式？《意見稿》提出，舊村莊改造類型、改造模式應當經農村集體經濟組織成員大會表決確定。對位于城市重點功能區(qū)、完善城市功能和提升產業(yè)結構有較大影響，通過微改造或混合改造難以改善居住環(huán)境的舊村莊，可以確定為全面改造；對具有歷史文化保護價值或基本符合國土空間規(guī)劃要求的舊村莊，可以確定為微改造?！　≡谂f村改造的復建安置總量方面，總原則是不突破規(guī)劃可承載能力，保障改造切實可行。2016年《舊村辦法》規(guī)定，住宅復建總量按“棟”或者“戶”進行核定；《意見稿》在此基礎上，新增可以按“人”進行核定，“顆粒度”更細。那么如何核定集體經濟組織物業(yè)復建總量？2016年《舊村辦法》按其合法建筑面積1:1核定，2007年6月30日前的違建按照2:1比例核定，2007年6月30日之后的違建不予核定；《意見稿》則調整為，按照現有建筑面積或者用地范圍，以其中一種方式核定?！　∨f村莊改造：《意見稿》加入政府補位內容　　對于搬遷補償安置方案表決，《意見稿》的要求和2016年《舊村辦法》基本一致：需經被搬遷安置的村（居）民和世居祖屋權屬人總人數的80％以上表決通過。在項目實施方案批復生效后3年內仍未達到80％以上簽約的，方案應重新報批?！兑庖姼濉吩?016年《舊村辦法》的基礎上，增加了批復延期的內容——因政策調整、規(guī)劃調整、重大公共事件等不可抗力原因，造成3年內都未達到80%以上簽約，改造主體可申請延期，一共可延期2次，每次延長不超過1年。　　開發(fā)商始終無法與村民達成補償協(xié)議怎么辦？《意見稿》加入了政府補位的內容。對于市場主體主導的舊村莊全面改造項目，在政府規(guī)定的期限內無法與所有原權利主體達成搬遷補償協(xié)議的，市場主體征得農村集體經濟組織以及不少于三分之二的村民或戶代表同意的，可以申請將項目轉為由政府主導的方式推進。市、區(qū)人民政府可以在現有工作基礎上繼續(xù)推進土地、房產征收（收回）工作，并對市場主體前期投入費用進行核定后予以合理補償?！　∨f村改造過程中，不止一次發(fā)生“留守戶”卡住項目的情況，此前相關方面曾研究采用行政裁決的方式解決搬遷補償安置爭議。不過，行政裁決最終未進入《意見稿》，取而代之的是探索行政處理+行政訴訟的方式?！　「鶕兑庖姼濉罚w土地使用權人因無法與改造主體達成補償安置協(xié)議，在規(guī)定期限內拒不交回土地的，改造主體或原集體土地使用權人可向項目所在地的區(qū)人民政府申請行政處理。若行政處理的當事人對區(qū)人民政府作出的行政處理決定不服，可以依法申請行政復議或者向有管轄權的法院提起行政訴訟。否則，行政處理機構或當事人可以依法申請強制執(zhí)行。　　舊城鎮(zhèn)改造：新增業(yè)主作為改造主體的模式　　對于舊城鎮(zhèn)的改造，相比2016年實施的《廣州市舊城鎮(zhèn)更新實施辦法》（簡稱2016年《舊城辦法》），《意見稿》同樣在全面改造和微改造的基礎上，增加了二者相結合的“混合改造”。　　在意愿征詢方面，《意見稿》規(guī)定，涉及全面改造，應當分兩輪征求房屋所有權人的意見：第一輪，經改造范圍內建筑面積占比90%以上（含90%）的房屋所有權人且人數占比90%以上（含90%）的房屋所有權人同意，方可啟動改造；第二輪，征詢對補償安置方案的意見，在規(guī)定時間內，簽訂附生效條件的房屋補償安置協(xié)議的建筑面積占比和房屋所有權人人數占比均達到2/3以上（含2/3）的，方可實施房屋拆卸?！　≈档米⒁獾氖琴Y金籌措方式的變化，《意見稿》提出，舊城鎮(zhèn)全面改造或混合改造項目，可由改造范圍內的房屋所有權人直接出資，作為改造主體實施改造。這意味著，舊城改造在政府主導改造、引入開發(fā)商改造這兩種模式以外，新增業(yè)主作為改造主體的第三種模式?！　∮幸庖娺@樣提：　　一、征求意見時間　　2024年3月22日至2024年4月20日　　二、提交意見方式　　1.登錄廣州市住房和城鄉(xiāng)建設局網站（http://zfcj.gz.gov.cn/）首頁上的“互動交流”—“調查征集”欄目查看征求意見稿全文，并提交意見建議?！　?.發(fā)送電子郵件至郵箱（[email protected]）反饋意見建議?！　?.書面意見郵寄至廣州市越秀區(qū)府前路 1號市政府大院 3號樓105室（郵政編碼：510000）?！　√峤灰庖姇r請留下姓名和聯系方式，以便必要時進一步聯系。