廣州明確城中村改造項目目標與進度要求 重點功能區(qū)板塊成置業(yè)“安全牌”　　當城市建設(shè)從“粗放式發(fā)展”進入“精細化運營”時代，核心區(qū)土地減少、存量資產(chǎn)改造需求的產(chǎn)生，城市更新便成為推動城市發(fā)展的重要手段。與此相對應(yīng)，基于高速城市化背景之下的置業(yè)邏輯也正在發(fā)生改變。　　日前，《廣州市城市更新專項規(guī)劃（2021~2035年）》《廣州市城中村改造專項規(guī)劃（2021~2035年）》（下稱“《專項規(guī)劃》”）審議通過。其中，明確指出期內(nèi)廣州擬推進291個改造項目，并根據(jù)不同的時間節(jié)點明確了項目推進的時序安排。以近期節(jié)點來看，重點功能片區(qū)與核心板塊將是未來兼具確定性與成長性的置業(yè)選擇?！　『诵某菂^(qū)連片更新夯實價值基礎(chǔ) 外圍區(qū)域點狀更新需精選板塊　　置業(yè)為何要關(guān)注城中村改造？易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示，城中村改造有助于挖掘相關(guān)土地的商業(yè)資源，同時也可以積極導(dǎo)入各類公共配套，對于城市功能的再造和升級都有好的導(dǎo)向。這也就意味著，城中村改造，不僅關(guān)系著土地的價值，更關(guān)系著居住的體驗。無論從哪一個角度說，都對置業(yè)決策影響深遠。　　剛剛發(fā)布的《專項規(guī)劃》明確規(guī)定了廣州城中村改造的時間節(jié)點及優(yōu)先目標。其中，優(yōu)先推進涉及“十四五”規(guī)劃近期發(fā)展重點、歷史文化保護、戰(zhàn)略發(fā)展區(qū)域、重點功能片區(qū)、樞紐門戶、交通干道等的城市更新項目，并且按照2025年、2027年、2030年和2035年這四個年度時間節(jié)點明確了項目推進的時序安排。　　從置業(yè)來看，顯然應(yīng)該更為關(guān)注相對近期的節(jié)點，這將直接關(guān)系到市場的供需關(guān)系以及未來該片區(qū)的城市面貌。根據(jù)《專項規(guī)劃》，在2025年和2027年這兩個節(jié)點，將重點分步推進已批在建、已批未建項目、涉及“十四五”重點項目、活力創(chuàng)新軸、重點功能片區(qū)啟動區(qū)、綜合交通樞紐、重要民生改善及促進歷史文化保護的項目?！　南嚓P(guān)部門公布的《廣州市城市更新落實城市發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃實施策略圖》來看，未來城市更新的重點區(qū)域主要集中在中心城區(qū)核心區(qū)及中心城區(qū)。值得注意的是，主城區(qū)的存量用地集聚程度明顯更高，尤其是白云、荔灣、海珠、天河等呈現(xiàn)出較為明顯的連片更新，例如海珠區(qū)的中部及南部片區(qū)、天河區(qū)的國際金融城及智谷片區(qū)等。相較之下，外圍區(qū)域則仍然以點狀的更新項目為主?！　】梢钥闯?，隨著城市更新的推進，整體上中心城區(qū)的宜居程度提高，樓市的基本面也將進一步夯實。相較之下，外圍區(qū)域的置業(yè)則需要精選有較強規(guī)劃支撐的板塊?！　∑瑓^(qū)掃描　　改善群體可關(guān)注海珠與天河的重點功能區(qū)　　在這一輪的地產(chǎn)周期之中，隨著外圍區(qū)域的市場調(diào)整，疊加改善需求的充分釋放，“核心地段”的概念深入人心。由于配套完善，核心城區(qū)大部分板塊的價值基礎(chǔ)較為牢固。不過，城市面貌較為老舊、產(chǎn)業(yè)及人口缺乏想象力等問題，也在一定程度上削弱了許多核心區(qū)板塊的吸引力?！　τ谶@一類區(qū)域，城市更新將極大地釋放板塊潛力，尤其應(yīng)關(guān)注《專項規(guī)劃》中提到的“重點功能區(qū)”。以海珠區(qū)為例，作為“十四五”重點項目的康鷺片區(qū)將作為重點系統(tǒng)推進，計劃全年完成該片區(qū)20萬平方米的拆違目標，做好中大紡織商圈產(chǎn)業(yè)謀劃，完成紅棉中大門等龍頭市場改造等。此外，瀝滘、新市頭、石溪、赤沙、五鳳（沙溪、泰寧、五村）等項目，分別瞄準新中軸南段、琶洲經(jīng)開區(qū)、中大等重點功能區(qū)。屆時，整個海珠中部和南部片區(qū)的面貌與產(chǎn)業(yè)都將得到明顯提升。城中村改造將釋放大量中心城區(qū)土地資源　　海珠區(qū)近兩年來一直是廣州核心四區(qū)一手供應(yīng)的主力，目前均價位于全市第一，是改善群體置業(yè)的重點關(guān)注區(qū)域。其中，海珠中部及南部片區(qū)由于具備濕地公園、珠江后航道等生態(tài)資源優(yōu)勢，更是受到追捧。今年下半年，海珠區(qū)出讓的上涌果樹公園、東方紅印刷廠地塊就分別位于這兩個片區(qū)，極大地受到康鷺、石溪城中村改造的利好影響?！　《硪粋€核心城區(qū)改善群體的主要置業(yè)選擇天河區(qū)，則將主要關(guān)注金融城及天河智慧城這兩個重點功能片區(qū)，推進石東村、棠下村等城中村改造。其中，天河智慧城周邊的正是當前主城區(qū)東部一手供應(yīng)充足、競爭激烈的片區(qū)，不少網(wǎng)紅持銷盤珠江花城、保利天匯等均位于這一片區(qū)，未來還將有華潤潤府、越秀世界大觀項目等入市?！　≈档靡惶岬氖?，城中村改造本就有著難度大、周期長的特點，主城區(qū)城中村改造更是如此。廣州此前更是劃定了四個市重點片區(qū)，包括廣州新中軸（海珠）、羅沖圍、環(huán)五山創(chuàng)新策源區(qū)及廣州火車站，推進城中村改造新模式試點，目標主城的改善置業(yè)群體可重點關(guān)注?！　±宵S埔片區(qū)啟動“加速” 承接珠江新城金融城需求　　伴隨著廣州打造國際消費中心城市的進程，宣布打造五個世界級地標商圈，分別是：天河路—珠江新城、長隆—萬博、金融城—黃埔灣、白鵝潭、廣州塔—琶洲。其中，天河路-珠江新城與長隆-萬博商圈皆已經(jīng)成為城市封面級商圈，廣州塔-琶洲及白鵝潭也進展迅速。位于老黃埔的沙步融德里　　近期，位于老黃埔片區(qū)，尤其是黃埔灣商圈周邊的多個舊改項目均傳來新動態(tài)。其中，魚珠城改項目穩(wěn)步推進，9月底回遷安置進入搖珠選房階段，有消息稱融資區(qū)產(chǎn)品將有望在明年亮相。同樣位于魚珠的下沙珠江村城中村改造項目進度也明顯加快，于8月份宣布牽手中交第四航務(wù)工程局有限公司。從目前進度來看，將有望于2027年一季度進行第一期復(fù)建住宅回遷。此外，位于廟頭的廟頭村舊改項目也于日前舉行了首開區(qū)開工活動。　　諸多跡象顯示，老黃埔板塊的舊改已經(jīng)開始按下加速鍵，城市面貌、商業(yè)氛圍與樓市供給都有望迎來提升。從當前板塊內(nèi)的一手供應(yīng)來看，魚珠概念板塊相對稀缺，城市之光已經(jīng)進入收官階段。較遠一些的廟頭、夏園則有星航TOD、萬科黃埔新城等項目。隨著5號線延長線的開通，老黃埔與珠江新城、金融城等核心板塊的聯(lián)系將更緊密?！　』盍?chuàng)新軸受重視 剛需群體視通勤動線選擇　　對于較為關(guān)注外圍區(qū)域的置業(yè)者而言，則可以重點關(guān)注“活力創(chuàng)新軸”這一概念。根據(jù)《實施策略圖》，這一軸線以南沙科學(xué)城和廣州中新知識城為極點，區(qū)域內(nèi)鏈接起了廣州科學(xué)城、國際創(chuàng)新城、琶洲、蓮花灣節(jié)點。實際上，這條軸線與《廣州科技“十四五”》之中所提出的廣州科技創(chuàng)新軸重合度較高。因此，廣州未來科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的空間格局，很有可能將以上述節(jié)點為產(chǎn)業(yè)高地，有著較強的剛性置業(yè)需求?！　Q言之，雖然并不在廣州的核心四區(qū)范圍之內(nèi)，但由于板塊內(nèi)有足夠的內(nèi)生置業(yè)需求，板塊價值基礎(chǔ)較好。在這條軸線之上，最值得關(guān)注的則是科學(xué)城與國際創(chuàng)新城板塊，這兩個板塊與主城區(qū)的物理距離決定了其有承接主城外溢需求的能力，同時分別接近天河智谷與智慧城以及琶洲這兩大產(chǎn)業(yè)區(qū)，通勤較為便利。相較之下，蓮花灣、中新知識城等板塊由于與廣州市區(qū)距離較遠，主要仍以片區(qū)內(nèi)置業(yè)為主，價值天花板相對受限?！　∈袌鲇绊憽　∫幻嬉龑?dǎo)需求一面帶來競爭　　當城市面貌發(fā)生改善，城市價值逐步提升的同時，對置業(yè)者而言又應(yīng)該關(guān)注些什么呢？“舊村改造的進度，由此釋放出的需求以及融資項目入市造成的供應(yīng)沖擊，都是我們需要重點關(guān)注的?！笨硕饛V佛區(qū)域首席分析師肖文曉表示，數(shù)量和體量皆龐大的舊村改造對于樓市的供需兩端都將產(chǎn)生一定的擾動，這一影響是長期而復(fù)雜。　　對此，業(yè)內(nèi)專家李茂喆分析，在供應(yīng)量的維度上,隨著改造的進行會釋放出一批因改造而產(chǎn)生的購房、租房需求，從而促進市場成交；但另一方面隨著融資項目的入市，會明顯提高市場的供應(yīng)，從而導(dǎo)致周邊項目競爭壓力加大。而在價格的維度上，舊改項目由于體量龐大需要快速去化、成本控制使得利潤空間彈性較大等因素促使項目入市時價格相對較低，或?qū)χ苓呿椖啃纬蓻_擊，但另一方面舊改的推進也有利于改善城市面貌，對周邊項目價值、景觀提升有幫助?！　⌒の臅赃€指出，推進舊村改造是提升城市面貌與競爭力的重要手段，在此過程中，如何通過有序、分批的推進節(jié)奏來維持整個市場的平穩(wěn)，需要開發(fā)商和相關(guān)部門的共同努力?！　〕酥?，正在廣州市核心區(qū)試點的國企做地及探索之中的房票安置政策將對市場帶來的影響也值得關(guān)注。多位業(yè)內(nèi)人士均表示，此舉將定向引導(dǎo)購房需求，整體將有助于樓市去庫存。　　至2035年推進約155平方公里城中村改造　　2021年~2025年　　已批在建、已批未建的城中村改造項目，涉及“十四五”重點項目、活力創(chuàng)新軸、重點功能片區(qū)啟動區(qū)、綜合交通樞紐、重要民生改善以及促進歷史文化保護的項目；　　2026~2027年　　活力創(chuàng)新軸、重點功能片區(qū)啟動區(qū)、綜合交通樞紐、重要民生改善以及促進歷史文化保護的項目；　　2028~2030年　　涉及南沙新區(qū)、東部中心、北部增長極、國家知識中心城、獅子洋增長極、從化綠色發(fā)展示范區(qū)、廣佛高質(zhì)量發(fā)展融合試驗區(qū)、重點功能片區(qū)、重大基礎(chǔ)設(shè)施等重點地區(qū)的城中村改造項目；　　2031~2035年　　涉及周邊城區(qū)民生改善的城中村改造項目。