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廣州各區(qū)公示《2021~2035年國土空間總體規(guī)劃》(草案)

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  • 2023-07-13
  • 來源:廣州日報
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多中心格局形成 置業(yè)更多元

  國土空間規(guī)劃是城市或區(qū)域空間發(fā)展的指南,市民的置業(yè)選擇,與國土空間規(guī)劃有著千絲萬縷的聯(lián)系:微觀上,它關(guān)系到你的家門口是公園還是商場;中觀上,它關(guān)系到板塊能級是否可以持續(xù)吸引人口的流入;宏觀上,它關(guān)系著城市發(fā)展整體方向。

  日前,廣州各區(qū)陸續(xù)公示《2021~2035年國土空間總體規(guī)劃》(草案)(以下簡稱《規(guī)劃》),專家指出多區(qū)均對發(fā)展模式做出調(diào)整,廣州城市多中心發(fā)展格局正在逐漸構(gòu)建起來,相應(yīng)的多個板塊在產(chǎn)業(yè)、城市公共服務(wù)能級上也有所變化。在粵港澳大灣區(qū)融合趨勢愈發(fā)明顯的背景下,將有更多宜居宜業(yè)的潛力板塊涌現(xiàn)出來。

  規(guī)劃專家解碼

  區(qū)域多樣性提升 多中心格局趨明顯

  城市是人們生活的空間載體。城市空間格局又將如何長遠影響每個人的生活體驗和置業(yè)計劃呢?對此,記者專訪了廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計研究院總工馬向明。馬向明認(rèn)為,近期各區(qū)先后公示的《規(guī)劃》表明,當(dāng)前的城市規(guī)劃進入新階段,多區(qū)都對過去的發(fā)展模式進行了調(diào)整,值得市民關(guān)注。

  《規(guī)劃》有三類明顯變化

  馬向明告訴記者,總體來說,新公示的《規(guī)劃》有三類較明顯的變化。一是已經(jīng)明確的戰(zhàn)略選擇,將在空間規(guī)劃中明確落實。比如說,《廣州南沙深化面向世界的粵港澳全面合作總體方案》確定南沙區(qū)發(fā)展方向,其具體內(nèi)容、項目通過規(guī)劃方案得以落實。此外在花都、白云北部提出的北部增長極,是廣州市根據(jù)機場周邊發(fā)展空港經(jīng)濟的重大舉措,也落實在規(guī)劃中。

  第二個是根據(jù)省市政策,自身的發(fā)展以及國家戰(zhàn)略提出的未來趨勢,在各區(qū)的規(guī)劃編制中做出較為重大的調(diào)整。比如,天河區(qū)一直是商務(wù)發(fā)展、服務(wù)業(yè)發(fā)展的主戰(zhàn)場。這兩年,天河的一個重大決策是加強科技創(chuàng)新,在這一輪國土空間規(guī)劃中,加強五山地區(qū)、天河智慧城的建設(shè),都是重點發(fā)展方向。此外,還有黃埔區(qū)發(fā)展的側(cè)重點也有所調(diào)整。此前招商引資、環(huán)境改善等都圍繞工業(yè)發(fā)展進行,現(xiàn)在將進一步加大對自主創(chuàng)新的支持力度。所以加強知識城、科學(xué)城的建設(shè),是應(yīng)對創(chuàng)新時代所需要的。

  第三種則是內(nèi)部空間結(jié)構(gòu)的調(diào)整和優(yōu)化。比如白云區(qū),提出塑造南城北港,把白云區(qū)的城市建設(shè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展聯(lián)動起來。荔灣區(qū)也有將老城的結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整與白鵝潭新的片區(qū)增量結(jié)合起來,將空間調(diào)整和區(qū)域本身的結(jié)構(gòu)調(diào)整關(guān)聯(lián)起來。

  更多的區(qū)域中心涌現(xiàn)

  產(chǎn)業(yè)定位、區(qū)域中心、公共服務(wù)……最終將牽引著人才、資金與城市資源的流向,并影響市民就業(yè)、置業(yè)、消費等具體的生活決策。馬向明指出,隨著東部黃埔結(jié)構(gòu)的調(diào)整、白鵝潭新的中心建設(shè),廣州多中心發(fā)展格局將更加明顯地構(gòu)建起來?!爱?dāng)前,廣州外圍地區(qū),初步形成多中心現(xiàn)象的就是番禺長隆萬博板塊,該區(qū)域的消費多在片區(qū)內(nèi)解決?!瘪R向明表示,未來還將有更多的區(qū)域中心涌現(xiàn),例如白云新城、東部樞紐片區(qū)、白鵝潭片區(qū)等,這些區(qū)域生活的便利性和多樣性會大大提升。

  置業(yè)專家建議

  關(guān)注更多具潛力的“城市位置”

  當(dāng)廣州多中心發(fā)展的格局逐漸明晰,過往大多數(shù)置業(yè)者購房以廣州市中心開始外溢的板塊選擇邏輯,是否也該隨之更新?對此,第一太平戴維斯華南區(qū)住宅銷售部董事劉曉南表示,從城市維度上,伴隨著大灣區(qū)的融合,城市資源、產(chǎn)業(yè)資源和人才資源將進一步優(yōu)化配置。因此,對于廣州而言,擁有更強產(chǎn)業(yè)和人才引力的重點板塊仍是置業(yè)熱點,比如近年來熱度極高的金融城板塊、白鵝潭板塊、長隆萬博板塊等。因此,以“城市區(qū)位”為核心的置業(yè)思維本身并未發(fā)生轉(zhuǎn)變,但在灣區(qū)融合發(fā)展的背景下,未來會有更多有潛力和有價值的“城市位置”供購房者選擇。

  此外,面對由改善需求主導(dǎo)的房地產(chǎn)市場,置業(yè)者不僅關(guān)注板塊能級,同時還關(guān)注生態(tài)環(huán)境等要素。劉曉南表示,可以看到廣州的城市規(guī)劃越來越強調(diào)產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、人居、文化等概念,像天河的珠江濱水廊道、荔灣的珠江文化帶、海珠的濕地價值圈等概念,產(chǎn)業(yè)和宜居成為相互成就和促進的兩個概念?!熬邆涓叱鞘袃r值的房產(chǎn),產(chǎn)業(yè)與宜居這兩大要素都是不可或缺的?!眲阅险f道。

  置業(yè)熱點

  新的潛力板塊形成

  當(dāng)下的樓市,根據(jù)自己生活所需選擇置業(yè)區(qū)域已經(jīng)成為共識。與此同時,多中心格局構(gòu)建的過程中,必將有新的潛力板塊形成。那么,目前廣州主要的置業(yè)熱點區(qū)域之中,哪些板塊最具看點呢?

  海珠:海珠創(chuàng)新灣將是下一個全能板塊

  近年來,海珠區(qū)作為廣州人居高地的格局已經(jīng)深入人心。其中,琶洲板塊已成為珠江新城的價值高地,而在珠江前航道開發(fā)日趨飽和的背景下,后航道也以其稀缺江景資源逐步培育成新的精品住宅集聚地。當(dāng)前,琶洲片區(qū)住宅供應(yīng)較為稀缺,在售的主要有琶洲南TOD及琶洲·樾,以大戶型為主;而后航道供給則相對充分,中海觀瀾府、中海觀澔府目前仍在持銷之中。而位于后航道與前航道交匯處的海珠第四座和樾府越秀珠實城發(fā)江灣·和樾也即將入市。

未來的海珠灣(規(guī)劃圖)

  至于海珠區(qū)未來最具想象力的板塊,當(dāng)屬海珠創(chuàng)新灣。從海珠區(qū)公示的《規(guī)劃》中可以看出,城市軸線南段將是打造優(yōu)質(zhì)資源高效積聚的發(fā)展主軸,海珠創(chuàng)新灣正位于這一條軸線之上,瀝滘舊改也正在重點推進中。圍繞著這一板塊,未來利好不少,包括瀝滘樞紐、海珠創(chuàng)新灣公共服務(wù)中心、打造新興產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)等,加上稀缺江景、老城底蘊等要素,使得海珠創(chuàng)新灣成為除琶洲之外,海珠區(qū)綜合素質(zhì)最“能打”的板塊。目前,板塊內(nèi)在售項目主要是海珠新城。

  除此之外,此次在海珠區(qū)規(guī)劃中新出現(xiàn)的“環(huán)海珠濕地價值圈”也引發(fā)業(yè)內(nèi)熱議。若濕地能成為江景之外的又一稀缺生態(tài)要素,那么在海珠中部將崛起又一高價值板塊。目前,在這一概念之下項目主要有保利湖光悅色,以及越秀地產(chǎn)不久前拿下的上涌果樹公園地塊。

  荔灣:白鵝潭商務(wù)區(qū)為區(qū)域極點

  2022年下半年開始,在太古與萬象雙商業(yè)的利好落地帶動下,白鵝潭板塊熱度明顯上升并持續(xù)至今。從荔灣區(qū)公示的《規(guī)劃》草案內(nèi)容來看,白鵝潭商務(wù)區(qū)被定位為荔灣區(qū)唯一的城市級次公共服務(wù)中心,加上區(qū)域最高端的產(chǎn)業(yè)定位、占據(jù)珠江最美江景之一……多種要素可以看出,白鵝潭商務(wù)區(qū)將成為未來十余年時間內(nèi)區(qū)域的發(fā)展極點,仍有發(fā)展空間。

  荔灣區(qū)是目前廣州中心四區(qū)一手住宅供應(yīng)最充足的區(qū)域之一,其中多數(shù)都位于白鵝潭商務(wù)區(qū)內(nèi),尤其是花地灣片區(qū)。位置最優(yōu)越的當(dāng)屬位于白鵝潭、坐擁萬象系商業(yè)配套的華潤置地·悅府,此外還有花地灣片區(qū)萬匯天地三盤,金域曦府、瑧園和即將入市的朗庭。伴隨著保利、中海在不久之前分別拿下花地灣地塊,未來這一片區(qū)的競爭將更激烈。

  天河:智慧城引領(lǐng)科創(chuàng)核

  根據(jù)公示的天河區(qū)《規(guī)劃》,產(chǎn)業(yè)可能還將是未來多年天河區(qū)的板塊密碼。作為天河中央商務(wù)核,天河中央商務(wù)區(qū)與廣州國際金融城的中心地位仍然不可替代,值得注意的是天河重點布局的科創(chuàng)核——天河智慧城與智谷。

天河?xùn)|部將成為未來天河科創(chuàng)核

  從公共服務(wù)中心的等級看,天河智慧城作為城市級公共服務(wù)主中心的等級高于智谷地區(qū)及公共服務(wù)中心,這可能意味著天河智慧城未來在人口導(dǎo)入、公共資源配備方面,被寄予更大的期待。

  當(dāng)前,天河智慧城與智谷片區(qū)正是天河區(qū)一手住宅的集中供應(yīng)所在,持銷項目包括保利·天匯、珠江花城等,即將入市的有湖北聯(lián)投文津府、中建天河精誠壹號等,華潤置地日前剛剛拿下的吉山倉地塊也位于該片區(qū)。不過,需要指出的是,當(dāng)前天河智慧城板塊的城市面貌仍然較為原始,配套也亟需改善落地。

  越秀:廣州火車站宜居性將升級

  近年來越秀區(qū)雖然增量有限,但豐富的文化、醫(yī)療及教育資源支撐了其樓市的基本面。根據(jù)越秀區(qū)公示的《規(guī)劃》,從板塊價值來看,傳統(tǒng)中軸線上的北京路商圈及海珠廣場商圈具有最高的能級。今年板塊將迎來久違的新盤東園公館入市。

  若考慮未來變量給片區(qū)帶來的想象空間,廣州火車站周邊區(qū)域則值得關(guān)注。廣州火車站將升級為廣州中心高鐵樞紐,未來的城市樞紐門戶。完成升級改造后,作為越秀區(qū)實施城市更新的重點功能片區(qū),將聚焦高端商務(wù)服務(wù)環(huán)節(jié),推動時尚產(chǎn)業(yè)鏈價值提升與上下游延伸。這也意味著,該片區(qū)將迎來交通樞紐能級、產(chǎn)業(yè)、城市面貌及宜居性的全方位升級。

  番禺:蓮花灣板塊定位提升

  番禺區(qū)在今年的廣州樓市之中“怒刷”存在感。在長隆萬博擴容的利好帶動之下,上半年的土拍之中,番禺拿下了全市6宗搖號地塊之中的5宗,足見其吸引力。番禺各個板塊中,長隆萬博產(chǎn)業(yè)、商業(yè)均已形成聚集效應(yīng),格局漸成,未來還將有里仁洞舊改釋放城市與產(chǎn)業(yè)空間,仍有一定成長性,是番禺當(dāng)之無愧的龍頭板塊,這一引領(lǐng)地位也在番禺區(qū)公示的《規(guī)劃》中體現(xiàn)出來。

蓮花灣一手供應(yīng)較為充足。

  在《規(guī)劃》中最大的驚喜則是蓮花灣板塊?!兑?guī)劃》指出,番禺將構(gòu)筑“一廊三帶五組團”的國土空間總體格局,蓮花灣板塊就位于“一廊”之上,重點產(chǎn)業(yè)為汽車與智能制造業(yè)。而在五個組團之中,只有蓮花灣比肩萬博中心定位為番禺的“城市核心”。能否比肩長隆萬博尚待時間檢驗,但隨著交通、教育等配套的落地,蓮花灣板塊無論是通勤市區(qū)還是本地生活的便利度都大大提升,一手住宅開始對當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)園區(qū)之外的剛需產(chǎn)生吸引力,目前板塊內(nèi)一手供應(yīng)較為充足。

  黃埔:科學(xué)城成區(qū)域龍頭板塊

  一直以來,對于老黃埔和科學(xué)城哪個才是置業(yè)熱區(qū)黃埔的龍頭板塊,業(yè)內(nèi)看法不一。不過,從黃埔區(qū)公示的《規(guī)劃》來看,在以科創(chuàng)要素引領(lǐng)的規(guī)劃目標(biāo)之下,科學(xué)城的板塊價值可能進一步得以夯實。目前科學(xué)城核心區(qū)域之內(nèi)一手供應(yīng)較為稀缺,位置最為核心的項目為大壯名城,目前主推大平層,此外還有星樾TOD。其余供應(yīng)則多集中在周邊的黃陂、云埔等板塊。科學(xué)城板塊熱度一直頗高,但板塊內(nèi)商業(yè)配套不足造成了一部分改善需求外流,這一短板能否補齊也將長期影響片區(qū)潛力。

  除此之外,海絲城與中新知識城也被列入未來的發(fā)展重點。此前,由于與廣州的通勤距離較遠,中新知識城的熱度有所下降。不過,黃埔區(qū)在公示的《規(guī)劃》中明確定位灣區(qū)科技創(chuàng)新主引擎,隨著融入大灣區(qū)的進程,知識城站高鐵樞紐的推進,各項配套的落地,該板塊價值未來可能還將提升。

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